家を買う。いや、住宅ローンを買う!

こんにちは

「マイホーム計画お役立ちブログ」のtakaです。

今回は私も住まいづくりを計画するうえで当然利用した、「住宅ローン」「金利選択」について書いてみたいと考えます。

固定!変動?正しい住宅ローンの金利選択は?

この記事で皆様が得られる情報は、、、

こちらとなります。

皆様が購入するのは家?住宅ローン?

さて、私が数年前に受けた営業マン研修では「営業は家を売るのではなく住宅ローンを売る」と教えられました。

研修なのでインパクト優先のキャッチフレーズですが、現在でも一理あると実感しています。

皆様に質問ですが、「十数年前までは住宅の寿命は約30年ほどと当たり前のように言われていまが、住宅ローンはどのくらいの年数を要して皆様は返済される予定ですか?」

私の予想はほとんどの方が「35年返済」を利用すると考えます。(私もそうでした)

仮に35年返済で借りた方で、ずっとこれまで滞りなく返済を続けていても、経済事情の変化で、住宅ローンの返済が急にできなくなってしまった場合は、考えてこだわった我が家を手放さないといけなくなってしまうことがございます。

ハウスメーカーや建築工法を慎重に検討するのも必要ですが、住宅ローンのことも同じように知識をつけ検討する必要がございます。
(個人的には、住宅ローンに関しては選んだ住宅会社の営業マンの言葉をそのまま聞き入れる方が多い印象です)

さて住宅ローンの金利は大きく分けて「2種類」ございます。

「変動金利」「固定金利」です。

この二つの金利の特徴を記します。

「変動金利」について

まず、変動金利と固定金利を比較すると、借り入れ当初の金利が低いのは「変動金利」です。

借り入れの金利は低いことが当然良いので、住宅ローンを利用する方の多くが「変動金利」をまず検討されることと考えます。

そこで変動金利の特徴をあげると、、、

  1. 一定期間ごとに金利が見直される
  2. 一定期間で返済額も見直される
  3. 125%ルールがある

このあたりかなと考えます。

■一定期間ごとに金利が見直される

一般的には「6か月ごと」に、「年に2回」金利が見直されます。

ここでポイントなのが、金利は見直されますが、返済額は半年ごとに変わるわけでなはい!ということです。

そのことから、金利が変動していることを実感することが難しくなります。

金利が変わるのに、返済額が変わらないのはとても不思議ですね。

金利が上がっていった場合は返済額が変わらないことをメリットと考える方が多いと思いますが、金利が下がっていった場合はいかかでしょうか?

■一定期間で返済額も見直される

返済額は金利が変わるたびに見直されることはなく、一般的には「5年単位」で再計算し、見直されます。
ある意味「返済額5年固定金利」です。
また、見直しは35年返済の最初5年後だけではなく、「5年ごと」という事に注意が必要です。
35年というのはとても長い期間になります。

■125%ルール

仮に借り入れ当初より金利が急上昇した場合、5年後の返済額見直しで当初の返済額の2倍3倍になったら困りますよね?
そのようなこともあり、見直し後の返済額は「直前の返済額の1.25倍を上限」とするという規定がございます。
裏を返すとそこまで上がる可能性がゼロではないということです。
月々10万円の返済をしていた方が、5年後に月々12.5万円の返済額(2万5千円UP)に増えると、月々の家計費にも大きく影響を与えると考えます。

「固定金利」について

固定金利は読んで字のごとく「固定≒変わらない」金利タイプとなります。

とてもシンプルで分かりやすいです。

固定金利は細かく分けると借入期間「全期間固定」のものと、一部の機関が固定されるものとございますが、今回は「全期間固定」で考えてみます。

全期間固定金利は借り入れ時点で将来の金利が決まりますので、返済額が変わることなく先々の家計設計がしやすいことが特徴となります。

また、一部借入金額を「繰り上げ返済」することで、月々の返済額を下げる変更をすることができます。
(繰り上げ返済は返済額を下げるか返済期間を短くするかどちらかを選択します)

固定金利は月々の返済額が変わることがないためとても安心して利用することができますが、一般的に変動金利よりも金利が高い(月々の返済額が高くなる)傾向がございます。

筆者はどちらを選択したか?

さて、ここまでで変動金利と固定金利の特徴を書きましたが、最後に私は自身の住まいづくりでどちらを選択したかというと、、、

私は「フラット35」という35年固定金利を選択しました。

当時私が固定金利を選んだ理由は、、、

私は新婚時(夫婦共働き。子供なし。)に家を建てました。

そのため将来奥さんの出産に伴う世帯収入の減少及び教育費等の支出の増加が予想されましたので、住宅ローンの月々の返済額が変動すると家計設計が難しかったので、変わることがない固定を選択しました。

ちなみにこのブログを書いた2021年11月時点で、子供が1歳で奥さんが育休中、さらに私は半年前に転職したて(年収減少)という状況で、ローンの返済額は変わらないおかげで、なんとか無理のない生活を送れています。

私がマイホーム計画を進めていた当時は、まさか自分が数年後に「転職」することになるとは考えていませんでした。(しかも年収は300万円以上ダウンです)

当時、年収に対して余裕をみて月々の返済額を設定したおかげで、今も困らず生活できております。

さらにこの記事を更新している2022年3月現在は、妻が仕事を再開し、世帯収入が増えたことで私が設計事務所で独立する決断が出来ました。

独立スタート時は収入の激減を予想していますが、やはり返済額が変わらないことで、生活費の目安が付けられています。

職種的に「終身雇用」「確実な年収UP」が期待できるかた以外は、慎重に借入金額を設定することをおススメします。

以上となります。

長文になりましたが、今回のブログ記事はここまでです。

今回の内容が皆様のお住まいづくりに少しでもお役立ち出来たらうれしいです。

次回もよろしくお願いいたします。

マイホーム計画お役立ちブログ
作成者:taka

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